공사대금ㅣ유치권을 함께 써야 할까, 하도급 대금을 직접 청구하는 방법

1. 공사대금을 못 받았을 때 먼저 갈리는 세 가지 지점

같은 미수금이라도 회수 경로는 세 가지 질문에서 갈립니다. 이 질문에 답하기 전에 유치권부터 걸거나 발주자에게 공문부터 보내면, 쓸 수 있었던 수단을 스스로 닫는 일이 생깁니다.

① 계약 상대가 발주자인가, 원청인가

발주자와 직접 도급계약을 맺은 원사업자라면 상대는 발주자 하나입니다. 이때는 하도급법이 아니라 민법의 도급 규정이 적용되고, 저당권 설정 청구(민법 제666조)나 유치권이 주된 카드가 됩니다.

반대로 원청과 하도급계약을 맺은 수급사업자라면 발주자와는 계약 관계가 없습니다. 원칙적으로는 발주자에게 청구할 수 없지만, 하도급법 제14조가 예외적으로 발주자에게 직접 지급을 요청할 길을 열어 둡니다.

② 목적물을 지금 점유하고 있는가

유치권은 점유가 전부입니다. 현장에서 철수해 열쇠를 넘겨준 뒤에는 성립하지 않고, 성립했던 유치권도 점유를 잃으면 소멸합니다(민법 제328조). 아직 현장에 있는지, 자재와 인력이 남아 있는지가 두 번째 갈림길입니다.

③ 원청이 발주자에게 대금을 받았는가

원청이 발주자에게서 기성금을 이미 받아 갔다면 발주자에게 직접 청구할 몫은 그만큼 줄어듭니다. 발주자는 원청에게 지급할 의무가 남아 있는 범위에서만 직접 지급하기 때문입니다. 원청의 부도·폐업 여부와 발주자의 기성 지급 현황을 확인하는 일이 공문보다 먼저입니다.

유치권은 걸어 두면 안전한 카드가 아니라, 조건이 맞을 때만 강하고 틀리면 손해가 커지는 카드입니다.

2. 유치권이 도움이 되는 경우와 독이 되는 경우

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 공사비는 건물에서 생긴 채권이라 견련성은 대개 문제되지 않고, 실무에서 다투어지는 것은 거의 언제나 점유입니다.

도움이 되는 경우는 세 가지로 좁혀집니다. 첫째, 건물이 완공 직전이라 발주자가 당장 사용하거나 분양해야 하는 상황입니다. 둘째, 건물에 이미 경매가 걸려 있어도 유치권은 매수인에게 인수되므로(민사집행법 제91조 제5항) 매수인 쪽에서 해결에 나서게 됩니다. 셋째, 원청이 무자력이라 판결이 종이에 그칠 때, 실물을 쥐고 있다는 사실이 마지막 지렛대가 됩니다.

독이 되는 경우도 분명합니다. 경매개시결정 기입등기 이후에 점유를 시작했다면 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다는 것이 확립된 판례입니다. 점유를 유지하려면 사람과 비용이 계속 들고, 그 사이 시효는 그대로 흘러갑니다(민법 제326조). 공사 중단 상태로 건물을 잡고 있으면 발주자가 지체상금을 역으로 청구해 오기도 하고, 출입을 막는 과정이 거칠어지면 업무방해 시비로 번집니다.

세 수단은 겨냥하는 대상이 다릅니다. 유치권은 건물을, 직접 청구는 발주자를, 가압류는 원청의 채권을 붙듭니다. 병행은 가능하지만, 유치권으로 공사를 멈춘 채 발주자에게 직접 지급을 요청하면 발주자가 협상을 굳히는 경우가 있습니다. 병행하더라도 점유는 조용히 유지하고, 문서는 직접지급 요청에 집중하는 편이 낫습니다.

발주자에게 직접 받는 길은 네 개의 문 중 하나가 열려 있을 때만 통과할 수 있습니다.

3. 하도급 대금 직접 청구의 4가지 사유와 절차

하도급법 제14조 제1항은 발주자가 수급사업자에게 하도급대금을 직접 지급해야 하는 사유를 네 가지로 정해 두었습니다. 이 가운데 하나에 해당하고 수급사업자가 직접 지급을 요청하면, 발주자는 원사업자에게 지급할 몫의 범위에서 수급사업자에게 지급할 의무를 집니다.

직접 지급 요청은 이렇게 보냅니다

• 발주자 앞으로 내용증명을 보내되, 위 네 사유 중 어디에 해당하는지 조문과 함께 특정합니다.
• 하도급계약서, 기성 내역, 원청의 미지급 사실을 보여 주는 자료를 첨부합니다.
• 청구 금액은 원청에 대한 자기 채권 범위로 한정해 적습니다.
• 원사업자에게도 같은 내용을 통지해 원청이 그 몫을 먼저 빼 가는 일을 견제합니다.

직접지급 사유가 생기고 요청이 도달하면, 그 범위에서 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무와 원사업자의 하도급대금지급채무는 함께 소멸합니다(하도급법 제14조 제2항). 건설공사라면 건설산업기본법 제35조도 비슷한 직접지급 규정을 두고 있어 함께 검토합니다.

유치권을 걸어 두었다고 시효가 멈추는 것은 아니며, 3년은 생각보다 빨리 옵니다.

4. 소멸시효 3년과 채권을 지키는 보전 수단

도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효에 걸립니다(민법 제163조 제3호). 일반 채권의 10년이 아니라 3년입니다. 기산점은 각 기성분의 지급기일이 원칙이라, 마지막 준공 대금만 보고 있다가 앞선 기성분부터 시효가 완성되는 일이 생깁니다.

여기서 흔한 오해가 유치권입니다. 유치권을 행사하고 있어도 채권의 소멸시효는 그대로 진행합니다(민법 제326조). 건물을 몇 년 붙잡고 있는 사이 대금채권이 시효로 사라지면, 피담보채권을 잃은 유치권도 함께 무너집니다.

시효를 멈추고 채권을 묶는 세 가지

• 지급명령 또는 소송 — 시효 중단의 가장 확실한 방법입니다. 원청이 다투지 않을 채권이라면 지급명령이 빠르고, 금액이나 기성 범위에 다툼이 있다면 처음부터 소송으로 갑니다.
• 원청의 대금채권 가압류 — 원청이 발주자에게 받을 돈을 제3채무자인 발주자 앞으로 가압류해 두면, 원청이 그 돈을 먼저 빼 가는 것을 막을 수 있습니다. 직접지급 사유가 아직 갖춰지지 않았을 때 특히 유용합니다.
• 저당권 설정 청구 — 발주자와 직접 계약한 수급인이라면 완성된 건물에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다(민법 제666조). 유치권과 달리 점유가 필요 없고 경매에서 우선변제를 받습니다.

주의할 점은 순서입니다. 직접지급 사유가 발생하기 전에 다른 채권자가 원청의 대금채권을 먼저 압류·가압류해 두었다면, 그 범위에서는 발주자의 직접지급 의무가 생기지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 원청에 채권자가 여럿 붙어 있다면 직접지급 요청을 미루는 만큼 받을 몫이 줄어들 수 있습니다.

5. 공사비 미수 상황별 수단 선택 가이드

• 원청이 부도·폐업했고 발주자에게 미지급 기성이 남아 있다 → 하도급법 제14조 직접지급 요청을 가장 먼저, 점유 중이라면 유치권은 조용히 유지
• 원청은 살아 있지만 기성을 2회분 이상 미루고 있다 → 직접지급 요청과 함께 원청 상대 지급명령으로 시효 중단
• 발주자가 원청에 이미 대금을 전부 지급했다 → 직접 청구 실익 없음, 원청 재산 조사 후 가압류·강제집행
• 발주자와 직접 계약한 원사업자다 → 저당권 설정 청구(민법 제666조)와 유치권을 검토, 하도급법은 적용되지 않음
• 현장에서 이미 철수해 점유가 없다 → 유치권은 포기하고 내용증명·지급명령·가압류 같은 문서 수단에 집중

공사대금 문제에서 가장 큰 손실은 수단이 없어서가 아니라 순서를 잘못 잡아서 생깁니다. 오늘 할 일은 셋입니다. 원청이 발주자에게서 얼마를 받아 갔는지 확인하고, 직접지급 사유에 해당하는지 조문에 대조하고, 각 기성분의 지급기일부터 3년이 언제 되는지 달력에 적어 두는 것입니다. 유치권을 유지할지는 그다음에 결정해도 늦지 않습니다.